Kira Uyarlama Davasının Şartları

• Sözleşme yapıldıktan sonra, sözleşmenin şartlarını değiştiren ve taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmalı,
• Yukarıda bahsetmiş olduğumuz durumun borçludan kaynaklanmıyor olmalı,
• Şartlardaki değişikliğe rağmen, borçludan borcunu sözleşmedeki şartlarla ifa etmesini dürüstlük kurallarına aykırı olmalı,
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.

Yukarıdaki şartların varlığı halinde kira uyarlama davası açılabilecektir. Kira uyarlama davasında, kira tespit davalarında olduğu gibi bir asgari süre şartı aranmamaktadır. Kira uyarlama davası yukarıdaki şartların varlığı halinde açılabilmektedir.

Kira Uyarlama Davasının Tarafları

Kira uyarlama davasını kiraya veren ve kiracı tarafından açılabilmektedir. Kiraya veren tarafından açılan kira uyarlama davasına şu örneği verebiliriz, kiralananın, kira bedelinin emsalleri karşısında oldukça düşük hale gelmesi durumunda kiraya veren bu davayı açabilir. Kiracı tarafından acılan kira uyarlama davasına da genellikle, kiralanın, kira bedelinin yabancı para birimiyle belirlediği hallerde ortaya çıkmaktadır.

Kira Uyarlama Davasına Dayanan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise; sözleşmenin ifa yeri ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

İlgili Yargıtay Kararları

Sözleşmeye bağlılık esas olup, uyarlama istisnai bir durumdur.

Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü, “sözleşme serbestliği ve “sözleşmeye bağlılık ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir. Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nezafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. 2/1, 4. md) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK’nın 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestisi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/2141 E. 2018/4334 K. sayılı ilamı)

            Kira uyarlaması geçmişe dönük kira alacağının düşürülmesi için istenemez.

Somut olayda; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.08.2003 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık 425.000.000 Lira kira bedeli ödeneceği ve kiranın her yıl %35 oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşme geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede kararlaştırılan kira artış şartında uyarlamaya gidilemez. Bununla birlikte her davada açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilme yapılması zorunluluğu vardır. Geçmişe dönük olarak doğmuş kira alacağının indirilmesi şeklinde uyarlama istenemeyeceği hususu da dikkate alınarak yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyi niyet, hak ve nezafet (TMK 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler yeterince gözetilmeden, eksik araştırma ve inceleme ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6433 E. 2017/10426 K. sayılı ilamı)