Buna göre tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı, kiralamış olduğu yeri, belli bir tarihte boşaltacağını beyan eden bir taahhüttür.

Peki böyle bir taahhütnamenin geçerlilik şartları nelerdir?

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için birden fazla şartın bir arada olması gerekmektedir:

• Taahhütname yazılı bir şekilde yapılmalıdır. Yazılı yapılması bir geçerlilik koşuludur. Bu şart kanun maddesinde açıkça belirtilmiştir. Burada aranan yazılılık şartı adi yazıdır.
• Tahliye taahhütnamesinden kiralananı ne zaman boşaltacağına dair tarihin belirlenebilir olması gerekmektedir. Tarih, gün, ay ve yıl şeklinde tartışmaya mahal vermeyecek şekilde net olmalıdır. Belirlenebilir bir tarih ibaresi yoksa o taahhütnamenin geçersiz olmasına neden olabilir.
• Tahliye taahhütnamesi kiralanan teslim edildikten sonra yapılmalıdır. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesini imzalanmadan önce veya kira sözleşmesi imzalandığı sırada verilirse, taahhütnamenin geçersizliğini gündeme gelecektir. Uygulamada kira sözleşmesi imzalandıktan sonra 15 ile 30 gün sonra alındığını görülmektedir.
• Tahliye taahhütnamesi imzalanırken kişinin iradesi serbest olup, herhangi bir şekilde sakatlanmamalıdır. Tahliye taahhütnamesi bir sözleşme olup, imzalanma aşamasında hile, korku veya hata söz konusu ise Türk Borçlar Kanunu kapsamında irade sakatlıkları genel hükümleri uyarınca geçersiz olacaktır. Böyle bir durumda kişi taahhütnamenin geçersizliğini bir yıl süre içerisinde iptal etmelidir. Bu süre zarfında kişi taahhütnamenin geçersizliğini ileri sürmezse sözleşme geçerliliğini koruyacaktır.
• Son olarak değinmemiz gereken şart ise, tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından veya bu konuda özel bir şekilde yetkilendirmiş olduğu temsilci tarafından imzalanmalıdır. Kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı dışında, kiracının alt soyu, üst soyu veya üçüncü bir kişi tarafından imzalanan taahhütnamenin herhangi bir şekilde geçerliliği söz konusu değildir. Kiracı vekil tayin ederek, tahliye taahhütnamesinin bir başkasına imzalatabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus tayin edilen vekilin bu konuda özel olarak tayin edilmesi gerekmektedir.

Tahliye taahhütnamesine uymayan kiracı hakkında ne yapılabilir?

Kiracı, vermiş olduğu tahliye taahhütnamesine rağmen kiralananı boşaltmadığı takdirde, kiraya veren kira sözleşmesini tahliye taahhütnamesindeki tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açmak suretiyle sonlandırabilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayanan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye Taahhütnamesine dayanarak açılan davalarda yetkili mahkeme kiralanın yani taşınmazın bulunmuş olduğu yerdeki mahkemedir. Görevli mahkeme ise yukarıda da açıkladığımız üzere, kiraya verenin seçeceği yola göre değişmektedir. İcra kanalına başvurmak istiyorsa icra hukuk mahkemesi, icra kanalına başvurmadan dava açmak istiyorsa sulh hukuk mahkemesi görevli olacaktır.

İlgili Yargıtay Kararları

• Tahliye Taahhütnamesine dayanan davalarda da davacı, kiraya veren olmalıdır.

6098 sayılı TBK.’nun 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir. (Yargıtay 6. H.D. 22.01.2015 gün 2014/14065 E. 2015/655 K. sayılı ilamı)

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle açılan davalar hakkında bilgi ve ispat külfetinin kimde olduğuna dair tespit yapılmıştır.

• Uyuşmazlığın çözümü için “taahhüt nedeniyle tahliye” davaları hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır.
• Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.
• Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).
• Taahhüt nedeniyle tahliye davalarına ilişkin bu açıklamalardan sonra ispat hukuku kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.
  16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur.
• İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.
• (2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir.
  18. Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır.
• Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir.
• Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).
• Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293). (Hukuk Genel Kurul, 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı ilamı)

3) Tahliye taahhütnamesinde açık ve net bir şekilde tahliye tarihinin yazılmış olması gerekir.

Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür.
Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/1175 E. 2020/2309 K. sayılı ilamı)